Votre voisin a une fenêtre qui donne droit sur votre terrasse ? Avant de vous énerver, sachez que la loi raisonne en centimètres, pas en gêne ressentie. Le Code civil impose des distances précises selon le type de vue, et ces règles peuvent même s’effacer après trente ans.
Une fenêtre du voisin sur votre terrasse doit respecter 1,90 m ou 0,60 m
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La distance légale dépend du type de vue : 1,90 m pour une vue droite, 0,60 m pour une vue oblique, mesurée depuis le parement extérieur du mur jusqu'à la limite séparative. Une fenêtre qui donne sur votre terrasse n'est donc pas forcément illégale. Avant tout courrier, vérifiez l'angle de la vue et l'ancienneté de l'ouverture : une servitude de vue peut être acquise après 30 ans.
Quand la fenêtre du voisin est-elle une vue soumise à distance ?
Une ouverture qui permet un regard réel chez le voisin n’est pas automatiquement illégale. Le Code civil autorise les ouvertures donnant chez le voisin à condition de respecter une distance minimale, prévue aux articles 678 et 679. La règle s’applique aux fenêtres, portes-fenêtres, balcons et velux inclinables, sauf servitude conventionnelle ou accord écrit contraire. Une fenêtre est donc légale si elle respecte sa distance, même si elle donne sur votre terrasse.
Quelle distance légale pour une vue droite ou une vue oblique ?
La distance dépend de l’angle de la vue. Une vue droite est ouverte dans un mur parallèle à la ligne de séparation : elle permet de voir directement chez le voisin sans tourner la tête ni se pencher. Une vue oblique oblige à tourner la tête pour apercevoir le fonds voisin.
- Vue droite : 19 décimètres, soit 1,90 mètre (article 678).
- Vue oblique : 6 décimètres, soit 0,60 mètre (article 679).
La mesure se fait depuis le parement extérieur du mur où se trouve l’ouverture jusqu’à la ligne de séparation des deux propriétés.
un propriétaire qui construit sa maison à 1,50 m de la limite peut percer une fenêtre latérale ouvrant une vue oblique, car les 0,60 m exigés sont respectés. Il ne peut pas y aménager une fenêtre frontale ouvrant une vue droite, car l’article 678 impose 1,90 m.
Qu’est-ce qu’un jour de souffrance ?
Un jour de souffrance n’est pas une vue : il est conçu uniquement pour laisser entrer la lumière, sans permettre l’aération ni le regard. Il échappe aux distances des articles 678 et 679, mais doit respecter d’autres contraintes : châssis fixe, verre dormant translucide, placé à 2,60 m du sol au rez-de-chaussée et à 1,90 m aux étages.
Une ouverture qui ne laisse passer la vue qu’en montant sur un escabeau, avec des barreaux et une ouverture très partielle, a été qualifiée de jour. Un faux jour de souffrance, qui permet en réalité de voir, reste soumis aux règles de la vue.
Une vue irrégulière peut-elle devenir légale après 30 ans ?
Une servitude de vue peut s’acquérir par titre, par destination du père de famille lors de la division d’une propriété unique, ou par prescription trentenaire. La prescription suppose une vue apparente et permanente exercée pendant 30 ans sans contestation.
La Cour de cassation exige quatre conditions cumulatives :
- une possession continue ;
- une possession paisible, sans contestation judiciaire ;
- une possession publique et visible ;
- une possession non équivoque, l’ouverture constituant bien une vue et non un simple jour.
Un simple jour ne peut pas être acquis par prescription. Si le bâtiment a été conçu à l’origine avec des jours de souffrance, leur transformation ultérieure en vue ne permet pas de revendiquer le délai de 30 ans.
Une convention entre voisins peut-elle écarter les distances ?
Oui, deux voisins peuvent s’entendre à l’amiable pour déroger aux distances minimales du Code civil. Il est vivement conseillé de déposer cette convention chez un notaire afin qu’elle s’applique aux futurs acquéreurs. Une servitude par simple tolérance orale disparaît avec le vendeur ; une servitude notariée suit le bien.
Comment mesurer et agir si la distance n’est pas respectée ?
Avant d’envoyer une lettre recommandée, mesurez. Repérez si le regard traverse la fenêtre droit devant ou en biais : la distance exigée varie de plus de trois fois. Vérifiez ensuite l’ancienneté réelle de l’ouverture, pas seulement son apparence actuelle : un permis de construire, une photo aérienne ancienne ou l’acte de vente du voisin peuvent aider à trancher la question des 30 ans. Regardez enfin si le plan local d’urbanisme impose une contrainte différente, car les règles locales peuvent prévoir des distances plus importantes que celles du Code civil.
Si la fenêtre ne respecte pas la distance de 1,90 m ou de 0,60 m et qu’elle a moins de 30 ans, une action en suppression ou en obturation de la vue est possible. La voie amiable reste à privilégier : mise en demeure, conciliateur de justice, puis tribunal judiciaire. Le juge ne peut condamner sur une simple impression de trop-proche : il doit caractériser précisément l’infraction à la règle de distance et constater matériellement les mesures. Après 30 ans sans contestation, la prescription trentenaire rend la vue définitive ; ce délai court dès la création de l’ouverture, pas depuis l’achat de la maison.
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Sources : legifrance.gouv.fr | kohenavocats.fr | ddpc.fr