Les notaires ne transmettent plus la maison entière aux parents qui veulent y rester : ce qu’ils signent à la place fait chuter la note

Céder sa maison à ses enfants sans avoir à la quitter : c'est exactement ce que permettent aujourd'hui les notaires en structurant la donation autrement. Seule la nue-propriété du bien est donnée, le donateur conservant l'usufruit du bien donné, dans ce que l'on appelle une donation avec réserve d'usufruit, une technique qui permet au donateur de conserver la jouissance du bien, c'est-à-dire le droit de l'utiliser et d'en percevoir les loyers, tout en réalisant la transmission de son patrimoine. Résultat : les parents restent chez eux, et la facture fiscale change de nature.

Un même toit, deux droits qui se séparent

Les prérogatives du propriétaire se répartissent en deux groupes distincts qui peuvent être exercés par deux personnes différentes : d'un côté l'usufruit, le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus, de l'autre la nue-propriété, le droit d'en disposer. On appelle cela un démembrement de propriété. Les parents gardent l'usage du logement, les enfants en deviennent propriétaires sur le papier.

Cette séparation n'a rien d'anecdotique pour le notaire chargé de rédiger l'acte.

Elle détermine directement l'assiette sur laquelle les droits de donation seront calculés, et c'est précisément là que la note change de dimension. Sur le plan fiscal, l'avantage tient à la limitation des droits de mutation à payer, puisque la nue-propriété correspond à une fraction de la valeur de la propriété entière selon l'âge de l'usufruitier, une valeur forcément moins élevée que la valeur en pleine propriété. Le fisc ne taxe donc pas la maison entière, seulement la part qui change réellement de mains tout de suite.

Le barème qui fait tout basculer

Cette fraction n'est pas laissée à l'appréciation du notaire ou de la famille. Elle est déterminée selon un barème fiscal fixé par la loi. Ce barème figure à l'article 669 du Code général des impôts. Il fonctionne par tranches d'âge, généralement de dix ans, et fait varier la valeur respective de l'usufruit et de la nue-propriété.

La valeur de la nue-propriété augmente en même temps que l'âge du donateur. plus les parents donnent tôt, plus la part taxée est faible, et plus ils attendent, plus la note grimpe.

Un couple qui transmet à 55 ans ne paiera donc pas la même chose qu'un couple qui attend 80 ans pour signer le même acte. Plus l'on transmet jeune, plus l'assiette imposable est réduite. Le calendrier familial devient, sans le vouloir, un levier fiscal.

L'addition, chiffres à l'appui

Prenons un exemple concret, cité par les professionnels du secteur. Un couple souhaitant rester dans sa maison en qualité d'usufruitiers voit, selon sa tranche d'âge et le barème fiscal, la nue-propriété représenter 70 % de la valeur totale du bien, soit 200 000 euros x 70 % = 140 000 euros pour un bien évalué à 200 000 euros. Les 60 000 euros restants, correspondant à l'usufruit, ne sont pas taxés au moment de la donation.

À cette base réduite s'ajoute un autre levier, cumulable celui-ci. Un abattement de 100 000 euros par parent et par enfant s'applique, renouvelable tous les 15 ans. Dans l'exemple précédent, si la nue-propriété transmise vaut 140 000 euros et que l'abattement s'applique intégralement, l'enfant bénéficiaire n'a alors aucun droit à payer.

C'est là tout l'intérêt de la manœuvre pour les familles qui anticipent tôt.

Au décès, la note ne tombe plus une seconde fois

Le point le plus rassurant pour les héritiers concerne ce qui se passe après le décès des parents usufruitiers. Au décès du donateur, l'usufruit s'éteint au profit des donataires, qui deviennent automatiquement pleins propriétaires, sans droit de mutation à acquitter en complément. La nue-propriété se réunit alors automatiquement avec l'usufruit, sans générer de droits supplémentaires, ce qui constitue l'un des principaux avantages du démembrement.

Aucune seconde taxation ne vient donc alourdir la succession sur ce bien précis. Une fois les deux parents décédés, l'enfant devient pleinement propriétaire de la résidence, sans frais de succession à régler sur ce bien, quelle que soit sa valeur au moment d'en hériter. La plus-value prise par la maison entre la donation et le décès échappe elle aussi à toute taxation supplémentaire.

Ce que le notaire vérifie avant de signer

Rien de tout cela ne s'improvise sans l'accompagnement d'un notaire. Le professionnel évalue le bien, applique le barème correspondant à l'âge exact du donateur, calcule l'abattement disponible et rédige l'acte de donation avec réserve d'usufruit. Les frais de notaire représentent environ 1,5 à 2 % de la valeur du bien pour ce type de donation. Le notaire reste l'interlocuteur central de toute la mécanique.

Il vérifie aussi que l'opération correspond réellement à la situation familiale, et pas seulement à un objectif fiscal.

Les charges que la donation ne supprime pas

Rester chez soi après avoir donné les murs ne dispense pas de certaines obligations. L'usufruitier continue de payer la taxe foncière, la taxe d'habitation le cas échéant, et déclare les revenus locatifs s'il y en a. L'assurance du logement reste également à sa charge, généralement calculée sur la valeur totale du bien, même si seule la nue-propriété a été transférée.

Ces charges courantes n'ont rien d'exceptionnel : elles correspondent à celles de n'importe quel occupant d'un logement.

Le nu-propriétaire, de son côté, patiente. Il détient le bien juridiquement, mais devra souvent attendre l'extinction de l'usufruit pour en disposer pleinement. Cette attente, souvent de plusieurs décennies, est précisément le prix à payer pour la réduction fiscale obtenue au départ.

Un équilibre qui explique pourquoi tant de familles s'y intéressent désormais.

Reste une question que peu de notaires évoquent spontanément lors du premier rendez-vous : ce montage suppose une entente durable entre parents et enfants, puisque la nue-propriété donnée ne se reprend pas facilement en cas de mésentente familiale. Avant de signer, mieux vaut donc discuter aussi de ce qui n'est écrit dans aucun barème.

Sources : monnotaire-masuccession.notaires.fr | lafinancepourtous.com