« On adorait la Croatie » : pourquoi ces retraités français s’installent désormais sur cette côte que personne ne regardait

La Croatie, tout le monde connaît. Hvar, Dubrovnik, Split, le circuit rodé, les plages bondées en juillet, les prix qui ont rattrapé la Méditerranée occidentale. Un nombre croissant de retraités français, qui avaient fait de cette côte dalmate leur paradis annuel, regardent désormais vers le sud-est, de l'autre côté de la mer Adriatique. Vers un pays qu'ils n'auraient pas imaginé mettre sur leur liste il y a dix ans encore. L'Albanie.

La Riviera albanaise, ou la Croatie de 2005

L'Albanie, c'est la Croatie de 2005 : le moment où tout est encore possible, où les prix sont encore humains, où l'authenticité n'est pas un argument marketing mais juste la réalité. La comparaison peut sembler audacieuse. Elle est pourtant celle que font spontanément les voyageurs qui ont connu les deux destinations. En 2024, l'Albanie a franchi la barre des 10 millions de visiteurs, un record historique. Derrière ce chiffre, une réalité géographique longtemps ignorée : 380 kilomètres de côtes baignées par les eaux cristallines de la mer Adriatique et de la mer Ionienne.

L'épicentre de cet engouement, c'est Saranda et sa Riviera, étirée vers le nord jusqu'à Vlorë. Nichée dans le sud du pays, Saranda est devenue en quelques années la destination phare des expatriés en quête de soleil et de farniente. Son microclimat exceptionnel, ses eaux cristallines et sa proximité avec la Grèce en font un lieu de vie particulièrement apprécié des retraités. Corfou est à quinze minutes de ferry. Les Cyclades donnent l'impression d'être au bout de la rue. Et Saranda bénéficie de 300 jours de soleil par an. Le tout sans les prix grecs ni la saturation croate.

Un appartement à Saranda avec vue mer se loue autour de 32 euros la nuit en Airbnb. En Croatie, le même appartement avec la même vue coûte 85 à 90 euros. En Grèce sur les îles ioniennes, on est à 75 euros minimum. C'est ça, le jeu de l'Albanie en 2025-2026 : la Méditerranée au tarif Europe de l'Est. Pour un retraité français dont la pension reste arrimée au coût de la vie français, ce différentiel change tout.

Le coût de la vie : des chiffres qui parlent d'eux-mêmes

L'Albanie figure parmi les pays les plus abordables d'Europe. Avec un coût de la vie représentant environ 41,9 % de celui de New York, et 60 à 65 % de celui de Londres ou Sydney, le pays attire de nombreux expatriés cherchant à maximiser leur pouvoir d'achat. Traduit en termes concrets pour un retraité venant de France : un repas dans un restaurant bon marché coûte 10 euros, soit 32 % moins cher qu'en France. Un repas dans un restaurant de milieu de gamme s'élève à 22,90 euros, une réduction de 24 %. Une bière locale revient à 2,54 euros (58 % moins qu'en France) et un cappuccino seulement 1,65 euro, soit 48 % de moins que dans l'Hexagone.

Cette différence de coût permet aux expatriés de profiter d'un niveau de vie confortable, voire luxueux, avec un budget modeste. Beaucoup peuvent s'offrir des services qu'ils ne pourraient pas se permettre dans leur pays d'origine, comme l'aide ménagère ou des sorties fréquentes au restaurant. Ce n'est pas un détail anodin pour quelqu'un qui retraverse mentalement la frontière entre vie active et retraite : le même budget produit une vie radicalement différente.

Côté immobilier, la fenêtre reste ouverte, mais elle commence à se refermer. Là où un studio en Espagne ou en Croatie dépasse souvent 120 000 euros, il est encore possible de trouver un bien de 30 m² entre 50 000 et 70 000 euros à Saranda ou Durrës, parfois même avec vue mer. Les prix en centre-ville de Saranda s'échelonnent entre 1 600 et 1 800 euros le mètre carré, tandis que les appartements avec vue mer atteignent 2 200 à 3 000 euros/m². Les prix moyens ont augmenté de 12 % par rapport à l'année précédente. : ceux qui s'y installent aujourd'hui bénéficient encore d'un avantage, mais le compteur tourne.

La fiscalité, argument massue pour les retraités

Ce que peu de gens savent, et qui fait basculer les décisions : l'Albanie applique un taux de 0 % sur les pensions étrangères. Portugal, Italie, Espagne, toutes les destinations habituelles des retraités français expatriés ont progressivement durci leurs dispositifs fiscaux pour les non-résidents. L'Albanie, elle, maintient une politique délibérément attractive. Le pays a modernisé son système fiscal en 2024 avec une structure progressive particulièrement généreuse pour les revenus faibles et moyens. Combiné aux conventions contre la double imposition signées avec de nombreux pays, ce cadre rend l'Albanie attractive.

La langue n'est pas le français, loin s'en faut. Mais de nombreux Albanais parlent anglais ou italien, surtout dans les grandes villes. L'italien, précisément, est une langue courante dans les villes côtières, héritage des décennies où les habitants captaient la RAI par-dessus l'Adriatique, seule fenêtre sur l'Occident sous la dictature communiste. Un avantage inattendu pour ceux qui maîtrisent cette langue.

Sur le plan de la sécurité, le pays surprend aussi les nouveaux arrivants. Le faible taux de criminalité est l'un des aspects appréciés par les retraités européens. Comme le souligne un expatrié interrogé, "la minicriminalité n'existe pas" dans le pays, ce qui offre un sentiment de sécurité particulièrement recherché par les seniors. L'hospitalité exceptionnelle des habitants est l'un des aspects les plus marquants de la culture albanaise. Les Albanais sont réputés pour leur accueil chaleureux et leur générosité envers les étrangers. Il n'est pas rare d'être invité à partager un repas ou un café chez des personnes que l'on vient à peine de rencontrer.

L'adhésion à l'UE : le facteur qui change tout le calcul

L'argument qui transforme un choix de vie en décision patrimoniale, c'est l'échéance européenne. Au 4 novembre 2025, l'Albanie avait entamé la quasi-totalité des 33 chapitres de la négociation d'adhésion à l'UE. Tirana est l'un des candidats les plus avancés. Le pays espère boucler les négociations d'ici la fin de l'année 2027. Le Premier ministre Edi Rama, réélu en mai 2025 pour un quatrième mandat consécutif avec 53 % des voix, vise une adhésion d'ici 2030.

L'histoire des élargissements précédents donne une indication claire : avant l'adhésion à l'Union européenne, les valeurs immobilières peuvent augmenter de 30 à 50 %. Pour un retraité qui achète aujourd'hui un appartement sur la Riviera albanaise, cette perspective n'est pas négligeable. L'infrastructure planifiée, notamment un nouvel aéroport international, ainsi que la candidature de l'Albanie à l'UE, soutiennent des perspectives de croissance solides. Par ailleurs, Tirana est déjà reliée à Paris, Lyon, Marseille et Bruxelles par des compagnies low-cost, ce qui règle la question du lien avec la famille restée en France, souvent le premier frein à l'expatriation.

Les points de vigilance existent, et mieux vaut les nommer franchement. La qualité de construction est variable, et il faut rester vigilant sur ce point. Les titres de propriété peuvent présenter des complexités historiques liées à la période post-communiste. Les défis à relever pour remplir les conditions d'adhésion restent immenses, notamment en matière de lutte contre la corruption. Se faire accompagner par un professionnel local avant tout achat n'est pas une précaution superflue : c'est une nécessité. Ce qui ne change pas le fond de l'affaire : la côte albanaise reste, en 2026, l'une des rares fenêtres encore ouvertes sur une Méditerranée abordable, authentique, et potentiellement très rentable pour qui s'y installe avec les yeux ouverts.

Sources : franceinfo.fr | infosimmo.com