J’ai voulu solder les 25 000 € restant de mon prêt immobilier avec l’héritage de ma mère : au guichet, on m’a expliqué ce que la banque n’avait pas le droit de me facturer

Le mot « indemnités » qui fait pâlir

Le conseiller a prononcé le mot « indemnités », et j'ai vu l'héritage de ma mère fondre d'avance. Il restait 25 000 € sur le prêt de la maison, et je voulais tout solder d'un coup avec ma part. Je m'attendais à une facture de plusieurs milliers d'euros.

La réponse tenait en un calcul de deux lignes.

Il a sorti mon tableau d'amortissement, ce document que je n'avais pas rouvert depuis la signature, et il a posé le doigt sur la colonne du capital restant dû. Puis il m'a expliqué que la loi encadre ce que la banque peut réclamer, chiffres à l'appui. Personne ne m'avait prévenu qu'un plafond existait. Je suis sorti du guichet avec un crayon et une marge de manœuvre que je ne soupçonnais pas.

Rembourser plus tôt : la banque ne peut pas dire non

D'après l'article L313-47 du Code de la consommation, consultable sur Légifrance, l'emprunteur peut toujours rembourser son prêt par anticipation, en tout ou en partie. La banque n'a pas à donner son accord.

Une réserve existe, et elle mérite d'être connue. Le contrat peut interdire les remboursements partiels qui ne dépassent pas 10 % du montant initialement emprunté. Le solde du prêt échappe à cette limite, et c'est bien de cela qu'il s'agissait pour moi.

Un plafond n'est pas un tarif.

Le plafond de l'indemnité : 187,50 € dans notre exemple

L'article R313-25 pose deux garde-fous. L'indemnité éventuelle ne peut pas excéder un semestre d'intérêts sur le capital remboursé, calculé au taux moyen du prêt. Elle ne peut pas non plus dépasser 3 % du capital restant dû avant le remboursement.

Prenons 25 000 € à 1,5 %. Un semestre d'intérêts donne 25 000 × 1,5 % ÷ 2, soit 187,50 €. Le second garde-fou, 3 % de 25 000 €, autoriserait jusqu'à 750 €, mais c'est la première limite qui joue ici. Ce taux de 1,5 % reste un exemple : le vôtre figure dans votre contrat, et le résultat change avec lui.

Ce montant est un maximum, jamais une obligation pour la banque. Le contrat peut prévoir une indemnité plus faible, ou même n'en prévoir aucune. La ligne à relire se trouve dans les conditions de remboursement anticipé de votre offre de prêt.

Quand la banque ne peut rien facturer du tout

L'article L313-48 supprime l'indemnité dans certains cas précis. Elle disparaît quand le remboursement fait suite à la vente du bien, pour cause de mutation professionnelle, de décès ou de cessation forcée d'activité de l'emprunteur ou de son conjoint.

Mon cas n'en relevait pas : je gardais la maison, et le décès visé par le texte est celui de l'emprunteur ou de son conjoint, pas celui d'un parent. Ma mère m'a laissé un capital, pas une exonération.

Le régime général s'appliquait donc, plafond compris.

Le courrier de la banque, votre meilleur outil

Sur demande écrite, le prêteur doit vous remettre gratuitement les informations chiffrées qui permettent de mesurer les conséquences du remboursement. Selon ABE Infoservice, ce document doit indiquer clairement les hypothèses retenues pour les calculs. Cette obligation concerne les offres de crédit immobilier émises à partir du 1er juillet 2016. Pour un prêt plus ancien, la démarche reste possible, mais le cadre est moins net.

Le courrier arrive avec un chiffre d'indemnité, et c'est là qu'un crayon sert. Comparez-le au plafond que vous avez calculé vous-même.

S'il le dépasse, la réclamation est fondée. S'il reste en dessous, vous savez à quoi vous en tenir avant de virer un centime. Les intérêts intercalaires, eux aussi mentionnés par ABE Infoservice parmi les conséquences financières à évaluer, figurent dans ce même envoi.

Solder ou pas : la question que la loi ne tranche pas

Rembourser d'un coup est-il une bonne affaire ? Ni la loi ni ce texte ne le disent. La réponse dépend du taux de votre prêt et de l'usage que vous auriez fait de cette épargne, et elle se discute avec votre conseiller ou un courtier.

Avant le rendez-vous, rassemblez trois documents : le contrat de prêt, le tableau d'amortissement et le dernier relevé indiquant le capital restant dû. Avec la formule du semestre d'intérêts, vous arrivez au guichet avec votre propre chiffre plutôt qu'avec une inquiétude. La demande écrite, elle, laisse une trace datée.

Dernière nuance, et elle compte : ces règles sont décrites pour les prêts à taux fixe. Pour un prêt à taux variable, certains établissements indiquent que l'indemnité peut inclure des intérêts compensateurs, ce qui change le calcul. Vérifiez la nature de votre prêt avant de sortir la calculette.

Sources : legifrance.gouv.fr | e-immobilier.credit-agricole.fr