Depuis le 1er janvier 2025, une étape cruciale a été franchie dans la lutte contre les logements énergivores. Désormais, les logements classés G au diagnostic de performance énergétique (DPE) sont interdits à la location, qu’ils soient vides ou meublés. Cette interdiction s’inscrit dans le calendrier progressif de la loi Climat et Résilience adoptée en 2021, qui vise à éradiquer les passoires thermiques du parc locatif français d’ici 2034. Pour des milliers de propriétaires bailleurs, cette nouvelle règle représente un tournant : mettre leur bien en conformité ou renoncer à le louer. Mais quels sont les logements réellement concernés ? Que risquent ceux qui passent outre ? Et quelles solutions existent pour agir sans délai ?
Passoires thermiques : quels sont ces logements désormais interdits à la location dès 2025 ?
Par
Ce que la loi interdit depuis janvier 2025
Un logement est qualifié de passoire thermique lorsqu’il obtient une étiquette F ou G au DPE, ce qui signifie qu’il consomme une grande quantité d’énergie (chauffage, eau chaude, ventilation...) et/ou rejette beaucoup de gaz à effet de serre. Depuis le 1er janvier 2023, les logements classés G+ (c’est-à-dire les plus énergivores parmi les G) ne pouvaient plus faire l’objet d’une nouvelle mise en location. Depuis 2025, l’interdiction s’applique à tous les logements G, même ceux déjà loués.
Concrètement, le bail ne peut plus être renouvelé ni reconduit à échéance si le logement reste classé G. Les propriétaires doivent donc entreprendre des travaux pour améliorer la performance énergétique et obtenir une étiquette E ou supérieure, sous peine de devoir retirer leur bien du marché locatif.
Un critère basé sur la consommation d’énergie finale
Le seuil déterminant est fixé par décret : à partir de 450 kWh/m²/an d’énergie finale, le logement est jugé comme indécent. Cela inclut l’énergie réellement consommée par le locataire, toutes sources confondues. Cette valeur doit être calculée par un DPE à jour, réalisé après juillet 2021 (date de la réforme du DPE qui le rend juridiquement opposable).
Voici un rappel des seuils officiels :
| Classe DPE | Consommation en énergie finale (kWh/m²/an) | Statut en 2025 |
|---|---|---|
| A à E | Moins de 331 | Location autorisée |
| F | 331 à 450 | Location autorisée avec échéance |
| G | Plus de 450 | Location interdite |
Le diagnostic doit obligatoirement être annexé à tout bail, et doit avoir été établi par un diagnostiqueur certifié. En cas de doute ou de contestation, c’est au propriétaire d’apporter la preuve de la conformité de son logement.
Que risque un propriétaire qui ne respecte pas la loi ?
Louer un logement G en 2025 constitue une infraction au décret sur la décence des logements. Si le locataire se plaint, il peut saisir la justice (ou la DGCCRF) pour :
- Obliger le propriétaire à réaliser des travaux de mise en conformité
- Obtenir une réduction de loyer, voire le remboursement des loyers versés
- Suspendre ou bloquer toute procédure d’expulsion, même en cas d’impayés
Le préfet peut également refuser ou suspendre le versement des aides au logement (APL), si le logement ne respecte pas les critères de décence. Enfin, une amende administrative peut être prononcée, en plus des conséquences civiles.
Quelles sont les solutions pour rénover et relouer ?
Il existe plusieurs scénarios pour sortir un logement de la catégorie G. Selon les cas, cela peut impliquer des travaux simples ou un véritable chantier. Tout dépend des caractéristiques du bien : année de construction, type de chauffage, isolation existante…
Voici les principaux leviers d’amélioration :
- Isolation des combles et des murs (par l’intérieur ou l’extérieur)
- Remplacement des menuiseries (fenêtres, portes) par des modèles performants
- Changement du système de chauffage : exit les convecteurs électriques anciens ou chaudières fioul
- Installation d’une ventilation adaptée
- Amélioration de l’étanchéité à l’air
Ces travaux sont coûteux, mais des aides financières peuvent alléger la facture : MaPrimeRénov’, éco-prêt à taux zéro, TVA réduite, certificats d’économie d’énergie… Les montants varient selon les revenus du ménage et la nature des travaux.
Pour éviter le blocage : anticiper, se faire accompagner, agir
Beaucoup de propriétaires découvrent la réalité du classement G au moment de remettre leur bien en location… ou après une contestation du locataire. Attendre l’échéance du bail pour agir est souvent trop tard. Mieux vaut prendre les devants et entamer une démarche progressive.
Les bons réflexes à adopter :
- Faire réaliser un nouveau DPE si celui en votre possession date d’avant juillet 2021
- Contacter un conseiller France Rénov’ pour établir un plan de rénovation personnalisé
- Prioriser les travaux les plus efficaces sur le plan thermique
- Déposer les dossiers d’aides le plus tôt possible
- Planifier les travaux entre deux locations pour éviter une vacance trop longue
Dans les zones tendues, les logements rénovés se louent mieux, plus vite… et parfois plus cher. Rénover, ce n’est plus une option, c’est un passage obligé pour maintenir la valeur locative du bien.