Vous pensiez que le mur bordant votre jardin vous appartenait ? La jurisprudence en décide autrement. Quand un mur de soutènement commence à gonfler, la facture de plusieurs milliers d’euros revient au propriétaire dont il retient les terres, pas à celui qui le regarde depuis sa terrasse.
Le voisin du terrain le plus haut doit payer les travaux du mur de soutènement
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Un mur de soutènement entre deux jardins en pente n'appartient pas à celui qui le borde, mais à celui dont il retient les terres : c'est donc au propriétaire du terrain le plus haut de financer sa réparation. Le Code civil ne traite pas ce cas précis, mais la jurisprudence est constante en ce sens, sauf preuve contraire. Autre exception : si le mur était déjà mitoyen, titre ou marque à l'appui, la mitoyenneté subsiste et les réparations se partagent.
Qui est propriétaire d'un mur de soutènement entre deux jardins ?
Ce n'est pas la proximité qui tranche. Le Code civil encadre le mur de clôture classique, aux articles 653 à 673, mais il est muet sur le mur de soutènement entre deux terrains de niveaux différents. Faute de texte, ce sont les règles dégagées par la jurisprudence qui s'appliquent.
Elles sont constantes depuis des décennies : sauf preuve contraire, le mur est présumé appartenir à celui des deux propriétaires qui en profite, c'est-à-dire à celui dont le mur retient les terres. Un mur de soutènement est donc privatif : il appartient au propriétaire du terrain le plus élevé, pas à celui qui le voit depuis son jardin en contrebas.
Qui paie les travaux de réparation ?
Le propriétaire des terres soutenues supporte seul l'entretien et les réparations de l'ouvrage. Si votre jardin est en surplomb et que le mur retient votre terre, la facture reste pour vous, même si votre voisin d'en bas regarde ce mur tous les jours depuis sa fenêtre.
Le voisin situé en contrebas n'a, en principe, ni droit ni obligation sur cet ouvrage. Il ne peut donc pas être mis à contribution pour la reprise d'un mur qui ne soutient pas son terrain.
Un mur mitoyen change-t-il le partage des frais ?
La règle générale de la mitoyenneté veut qu'un mur situé en limite de deux propriétés voie ses frais de réparation partagés entre les deux riverains. Le mur de soutènement y échappe, mais une nuance existe :
- Si le mur ne sert qu'à retenir les terres du terrain le plus haut, il est privatif et son entretien incombe au seul propriétaire du terrain soutenu.
- Si le mur cumule deux fonctions, soutènement des terres et clôture visuelle entre les deux parcelles, un partage amiable des frais reste possible lorsque les deux voisins s'entendent.
- Aucun texte ne l'oblige à participer tant que la mitoyenneté du mur n'est pas établie par un titre ou une marque contraire : le partage relève alors de l'accord entre les parties.
Pourquoi le mur gonfle-t-il, et que révèle ce bombement ?
Un mur de soutènement travaille en permanence : il encaisse la poussée des terres, l'eau de pluie qui s'infiltre, le gel qui dilate et les racines qui poussent. Quand il se met à bomber, c'est généralement le signe d'un drainage défaillant à l'arrière de l'ouvrage. L'eau stagne, la pression monte, et le mur finit par céder sous une charge qu'il n'a jamais cessé de porter.
Ce phénomène concerne surtout les terrains en coteau ou en zone vallonnée, où la différence de niveau entre deux jardins peut atteindre plusieurs mètres. Plus la hauteur de terre retenue est importante, plus la reprise coûte cher : plusieurs milliers d'euros dans la plupart des cas.
Que se passe-t-il si le mur menace de s'effondrer ?
La situation change de nature lorsque l'ouvrage met en jeu la sécurité publique. Les articles L. 511-1 et suivants du Code de la construction et de l'habitation permettent au maire de prescrire la réparation des murs de soutènement qui menacent de ruine. Il peut prendre un arrêté de mise en sécurité, ex-arrêté de péril, et mettre le propriétaire en demeure de réaliser les travaux.
Cette procédure administrative ne modifie pas la répartition des frais : le propriétaire du terrain soutenu reste redevable, mais avec un délai fixé par l'autorité publique et des sanctions en cas d'inaction.
Comment savoir qui est propriétaire avant d'acheter ?
L'acte de propriété mentionne rarement de façon explicite qui a la charge du mur de soutènement. Sur un terrain en pente, mieux vaut lever le doute avant l'achat plutôt qu'attendre qu'une fissure transforme la question en urgence. Un géomètre-expert peut établir la situation en quelques semaines.
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Sources : droit-finances.commentcamarche.com | cabinetgimalac.free.fr | gererseul.com