Compléter sa retraite en investissant dans des SCPI : une bonne idée ?

Des critères à prendre en compte sans attendre

En achetant des parts de SCPI, vous devenez propriétaire d'une partie du patrimoine immobilier acquis par un organisme de placement collectif. En échange, vous percevez des dividendes, dont le montant dépend de votre apport. Ils représentent des revenus réguliers, qui pourront compléter votre pension de retraite.

Pour bien choisir votre SCPI, il faut d'abord tenir compte d'un certain nombre d'éléments, à savoir :

• Le secteur d'implantation de ce patrimoine immobilier. La diversité de ce patrimoine permet de diluer les risques pour l'épargnant. Par ailleurs, une partie de ces biens peut être située dans des pays étrangers, où la fiscalité est parfois plus intéressante.
• Le taux d'occupation des logements. La SCPI sera d'autant plus rentable que les logements qui la composent trouvent plus facilement preneurs. Ainsi, un taux d'occupation de 85 à 90 % est la garantie de loyers réguliers, donc de dividendes intéressants.
• Le capital de la SCPI. L'importance de ka capitalisation de la SCPI est un gage de sécurité pour l'épargnant. Il est à noter que les SCPI à capital variable permettent une plus grande liquidité des parts que les SCPI à capital fixe.
• La composition de la SCPI. Plus elle est variée, plus les risques sont dilués. Vous avez donc intérêt à choisir une SCPI composée d'immeubles résidentiels, mais aussi de commerces, de bureaux ou encore de chambres de maisons de retraite.
• La rentabilité de ce placement, qui est un critère essentiel. Elle est aujourd'hui calculée à partir du taux de distribution de valeur de marché (TDVM). Il est obtenu en divisant les dividendes bruts par la valeur d'une part de la SCPI. En partant de cet indice, l'Association française des sociétés de placement immobilier (ASPIM) a évalué à 4,53 % le rendement moyen des SCPI en 2022.

Des avantages notables

Si la SCPI est un placement à retenir pour préparer votre retraite, c'est qu'elle ne manque pas d'atouts.

Une fiscalité assez avantageuse

Le placement dans une SCPI génère deux types de revenus, qui sont taxés de manière différente :

• Les revenus locatifs sont soumis, soit à l'impôt sur le revenu, soit à un prélèvement forfaitaire unique (PFU) de 30 %, à quoi se rajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux.
• Les revenus provenant de la cession de parts de SCPI, d'immeubles ou d'actifs financiers. Si cette cession permet de réaliser une plus-value, mobilière ou immobilière, le contribuable a le choix entre un impôt à 19 % ou la soumission à l'impôt sur le revenu pour les plus-values mobilières. Il faut toujours y ajouter les prélèvements sociaux.

Un investissement peu risqué

Si l'investissement dans une SCPI est une bonne idée pour préparer votre retraite, c'est aussi en raison de son caractère sûr. En effet, il ne s'agit pas d'un placement à risque, car :

• Les risques sont mutualisés. En effet, on l'a vu, la société de placement acquiert un patrimoine immobilier très diversifié, composé de biens variés et situés dans des zones géographiques diverses. Ainsi, si quelques locataires ne paient pas leur loyer, cette défaillance sera compensée par le paiement de tous les autres.
• La SCPI fait des réserves. Elle constitue en effet ce que les spécialistes appellent un "report à nouveau". Ce trésor de guerre, si l'on peut s'exprimer ainsi, permet à la société d'assumer certains frais et de verser les dividendes des associés, même en cas d'inoccupation des immeubles, pour des raisons de travaux ou d'autres causes.

Un prix d'entrée modeste

C'est un autre avantage de la SCPI. En effet, il n'est pas nécessaire de débourser une somme importante pour acquérir des parts de SCPI. Leur coût varie, en moyenne, entre 150 et 1.000 euros. Vous n'avez donc pas besoin de posséder un gros capital pour vous lancer dans cet investissement.

Un grand confort de gestion

C'est un autre atout non négligeable pour un retraité, qui, une fois les parts achetées, n'aura à s'occuper de rien. En effet, c'est une société de gestion qui prend tout en charge, à savoir :

• La recherche et l'acquisition des biens immobiliers.
• La recherche des locataires. À cette occasion, la société se charge de l'établissement de l'état des lieux.
• La perception des loyers.
• La prise en charge des travaux.

Une succession facilitée

Au décès de leur titulaire, les parts de SCPI rejoignent l'actif successoral. Elles sont partagées entre les héritiers, ce qui peut éviter les inconvénients de l'indivision.

La succession peut être encore plus avantageuse en cas de démembrement de propriété. Dans ce cas, la nue-propriété des parts est distinguée de l'usufruit. Ainsi, il est possible de transmettre, de son vivant, la nue-propriété de ses parts à ses héritiers.

L'usufruitier continuera à percevoir ses dividendes. À son décès, les héritiers deviennent propriétaires de la totalité des parts, composée de la nue-propriété et de l'usufruit, sans payer de nouveaux droits.

Quel type de SCPI choisir ?

Les SCPI de rendement

Il existe en effet plusieurs sortes de SCPI. Comme son nom l'indique, la SCPI de rendement a pour objectif essentiel de générer des revenus réguliers pour les détenteurs de parts.

C'est sans doute le meilleur choix pour compléter sa pension de retraite. Et il vaut mieux choisir une SCPI de rendement diversifiée qu'une SCPI résidentielle ou spécialisée dans les commerces ou les immeubles de bureau. Les biens compris dans une SCPI d'entreprise, qu'il s'agisse d'entrepôts, de boutiques ou d'hôtels, sont également assez variés.

Les SCPI fiscales

L'optimisation fiscale est le but essentiel de l'associé choisissant d'investir dans ce type de SCPI. Il entend en effet profiter des dispositifs d'allègement fiscal centrés sur l'investissement locatif.

L'épargnant peut opter, par exemple, pour une SCPI Pinel. Celle-ci est alors constituée de biens immobiliers destinés à être loués sous certaines conditions. Dans ce cas, la réduction fiscale peut aller jusqu'à 21 % si le bien est loué durant 12 ans.

Les SCPI de plus-value

Ce type de SCPI est nettement plus rare. Le but, ici, n'est pas la distribution d'un revenu régulier. En ce sens, elle n'est sans doute pas la plus intéressante pour une personne soucieuse de trouver une source de revenus réguliers pour compléter ses ressources au moment de la retraite.

L'objectif principal, dans ce cas, est de compter sur une revalorisation du capital immobilier entre le moment où l'épargnant achète ses parts de SCPI et celui où il les revend.

Il s'agit donc bien, pour lui, de réaliser la plus-value la plus intéressante.